Atenție, proprietari de apartamente! Intră în vigoare o nouă lege obligatorie

În paralel, rămâne deschisă o fereastră tranzitorie pentru aplicarea TVA redus de 9%, dar numai dacă sunt bifate simultan câteva condiții stricte și cu termene clare.

Ce prevede noua lege și cine poate păstra TVA de 9%

Legea nr. 141/2025 stabilește că, pe o perioadă limitată, anumite achiziții de locuințe pot rămâne la 9%. În practică, este nevoie ca:

– locuința să aibă cel mult 120 mp utili;
– valoarea ei să nu depășească 600.000 lei fără TVA;
– cumpărătorul să nu fi beneficiat de o achiziție cu TVA redus după 1 ianuarie 2023;
– imobilul să fie livrat (locuibil) până la 31 iulie 2026;
– să existe un act juridic între vii privind plata unui avans, semnat până la 1 august 2025. Pentru actele încheiate între 3–31 iulie 2025 se cere un avans de minimum 20%, achitat integral înainte de 1 august.

Regula de bază în TVA rămâne aceea că se aplică cota valabilă la momentul livrării. Cu alte cuvinte, dacă locuința se livrează după 1 august 2025 și nu sunt îndeplinite condițiile tranzitorii, se va datora 21%, chiar dacă antecontractul a fost semnat anterior.

Cum afectează proprietarii și cumpărătorii: exemple, clauze și pașii utili

Pentru tranzacțiile în derulare, cel mai important detaliu este ce scrie în contract. Dacă prețul este exprimat ca net + TVA, diferența de TVA poate ajunge la cumpărător. Dacă prețul este final, cu TVA inclus, impactul se poate transfera dezvoltatorului, în funcție de clauze. Este esențială o verificare punctuală a actelor semnate.

Iată cum arată, simplificat, efectul schimbării cotei:

– la un preț de bază de 600.000 lei (fără TVA):
TVA 9% → total 654.000 lei;
TVA 21% → total 726.000 lei;
Diferență: 72.000 lei.

– la un preț de bază de 500.000 lei (fără TVA):
TVA 9% → total 545.000 lei;
TVA 21% → total 605.000 lei;
Diferență: 60.000 lei.

Pentru proprietarii care au semnat deja antecontracte, recomandările de bun-simț sunt:
– să verifice dacă îndeplinesc cumulativ condițiile pentru 9%;
– să controleze formulările privind „prețul cu/ fără TVA” și cine suportă eventualele modificări legislative;
– să ceară, la nevoie, act adițional care să clarifice cota și termenul de livrare până la 31 iulie 2026;

Pentru cei care urmează să cumpere, e utilă o planificare financiară ținând cont de noua cotă de 21% și de plafonul de 600.000 lei fără TVA, dar și o verificare a suprafeței utile (maxim 120 mp) pentru a nu ieși din eligibilitatea pentru cota redusă în perioada tranzitorie.

Asociațiile de proprietari și administratorii pot avea, la rândul lor, un rol tehnic: confirmarea rapidă a stadiului de recepție și locuire, acolo unde dezvoltatorul livrează la termen, astfel încât cumpărătorul să nu piardă fereastra 9% din motive procedurale.

În piață, impactul imediat este o recalibrare a prețurilor și a scadențelor de livrare, ceea ce înseamnă mai multă atenție la calendar, la formulările contractuale și la dovezile de plată ale avansurilor semnate înainte de 1 august 2025.